什麼是房屋二胎？
房屋二胎貸款簡單來說就是「已經有房貸在身，再用同一間房子再借一次錢」，這筆新的貸款就叫做「第二順位抵押貸款」，也就是我們俗稱的「二胎房貸」。
舉例說明：
- 你原本房子貸了銀行 500 萬（第一胎），還有殘值、空間
- 如果你急需資金，還可以用這間房子剩餘的淨值再去貸第二筆 100 萬（第二胎）
因為房屋二胎真的很難寫，每次寫完文都覺得很複雜，所以小編盡量用最簡單的方式解釋。
房屋二胎詐騙案例解析
- 「投資＋二胎」誘騙方式
詐騙集團會先以高回報投資案吸引你，把你拉進群組或課程。接著他們說這筆投資需要更多資金支持，就引導你把房子拿去做二胎貸款，把貸款款項全數投入這個投資案。實際上，投資根本不存在或是黑洞。
→ 例子：有個案例中，一名被害人被說可借 350 萬房屋二胎，所有款項都投入「股市操作」，結果賠得血本無歸。
- 與代書或中介勾結，收取高額手續費
有些不良代書會與詐騙團體合作，先向你索取代書費、仲介費、鑑價費等名目，然後幫你簽下對自己十分不利的二胎契約。最後你可能拿到很少的現金，而房屋風險被大幅放大。
→ 真實新聞：警方查出一位女代書與詐騙集團合作，讓被害人辦理不動產二胎貸款，扣除高額費用後，實際收到的金額極少。
- 假冒合法平台或媒合平台
有些詐騙會假扮為知名房貸平台、媒合平台或銀行合作管道，誘你簽約、提供資料、支付程序費用。收到款後可能無法聯繫對方或是被要求補一堆手續費、違約金等。
→ 例如借貸媒合平台 im.B，被曝疑似用假債權吸引投資或借貸人，最後資金無法回收。
以下這個案例特別拉出來講，是因為覺得詐騙集團真的很沒良心越看越氣，超扯，有手有腳怎麼不去好好工作騙人幹嘛，所以大家也要小心詐騙。
真實案例：母女二胎貸款入局，投資誘騙失房屋
某內湖一對母女因想為子女教育與家庭開支籌資，被介紹參加某投資團隊，對方許以高報酬。後來團隊聲稱需將房產做二胎貸款，再將貸款款項投進該投資案。母女交出房屋權狀與印鑑，完成二胎設定後，發現投資根本無法贖回、聯絡對方無回應，整筆款項流失，房產甚至被設定為擔保。媒體報導指出，該案金額高達千餘萬元。
房屋二胎詐騙流程手法：
- 接觸誘導：先以投資、理財、股市、保險套利等名義吸引
- 信任建立：給出小額回報、內部群組公開收益曲線
- 抵押誘導：說明用房屋二胎來操作更大資金規模
- 簽約與放款：辦理設定、簽約，款項撥出後即失聯
- 無法回籠、風險暴露：本金無法贖回，利息負擔巨大，無償還能力，房屋有被法拍風險
房屋二胎可以借多少？3個關鍵條件！
申請房屋二胎時，實際可以貸到的金額通常取決於房屋的可用殘值、債務負擔比與貸款機構風險評估，以下是幾個實務判斷依據：
① 房屋總價與現有貸款餘額
銀行或貸款單位會先估算房屋的市值，再扣除第一胎房貸的未償還餘額，這中間的殘值就是可貸空間。
📌 範例說明：
- 房屋市值：1,200 萬
- 第一胎剩餘本金：600 萬
👉 理論殘值為：600 萬
機構願意放款 70%，二胎可貸 420 萬左右
② 貸款成數與貸款機構屬性
- 銀行：
多數不做二胎，或只對特定客戶開放，成數保守，約在房價的 60～70%（含第一胎）為上限。
- 融資公司或民間貸款：
承作意願較高，條件彈性，但通常風險較高、利率偏高，貸款成數最高可能可達 80%，甚至以殘值估貸。
③借款人條件與還款能力
就算房屋有殘值，借款人如果：
- 信用評分偏低
- 有信用瑕疵或卡債
- 收入無法負擔雙重本息
貸款金額也會大幅下降，甚至被拒件。
房屋二胎貸款利率多少？
| 銀行 | 利率區間／起始利率 | 備註 |
|---|---|---|
| 玉山銀行 | 3.27% ~ 9.88% 起 | 一段式利率、最長可貸 15 年 |
| 國泰世華銀行 | 約 3.45% 起 | 對於名下已有房貸者可申請二順位房貸 |
| 台新銀行 | 約 3.92% ~ 14.00% | 本利攤還型範例利率，含浮動機動利率機制 |
| O-Bank (王道銀行) | 一段式 4.31% 起 | 採機動計息方式 |
| 各管道（銀行 / 薪安貸 / 其他民間） | 約 3.27% ~ 36% | 銀行部分較低、民間風險高 |
| 銀行整體平均 | 約 3% ~ 6% | 為市面上常見的銀行二胎利率區間 |
- 銀行利率相對較低但不易取得
根據資料，銀行提供的二胎房貸利率通常落在 3% ～ 10% 左右，是所有通路中相對穩定與低風險的選擇。
但實際能否拿到這樣利率，會受制於貸款人信用、房屋殘值、原貸款餘額、債務比等條件。
- 較高利率出現在民間或高風險案件
條件不佳、風險較高的情況，則可能走融資公司或民間二胎通路，利率可能被拉到 6% ～ 20%、甚至更高。
這類通路審核較寬鬆，但風險與成本也相對高。
- 實際利率與廣告利率可能不同
有時看到的「3.27% 起」或「最低 3.X%」只是廣告利率，用來吸引人注意。實際利率可能因你的條件落在更高範圍。
- 合約條款要看清楚總費用年百分率（APR）
不只看名目利率，還要注意合約中的手續費、管理費、違約金等這些成本，因為這些加總後，實際給你的利率可能會高許多。
房屋二胎申請資格
通常須符合以下幾項基本條件：
- 房屋持有人本人（或配偶等直系親屬）
- 原房貸尚有餘額，但已繳滿一定年限（如一年以上）
- 房屋尚有殘值可供抵押
- 信用正常，無重大聯徵瑕疵
| 申請管道 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|
| 銀行二胎貸款 | 利率較低、合法合約、透明機制 | 審核較嚴、撥款速度較慢 |
| 融資公司 | 稍高利率、審核寬鬆 | 風險較高、總成本可能高於預期 |
| 民間貸款 | 可談條件、撥款速度快 | 需慎選業者，避免高利詐騙 |
房屋二胎流程（以銀行為例）
- 初步諮詢與估價
提供房屋權狀、身分證影本，銀行會先做「房屋殘值估算」與「聯徵查詢」。
- 提出申請與文件準備
包含身分證、房屋權狀、印鑑證明、財力證明、原房貸資料等。
- 審核與覆估
銀行會實地查看房屋狀況、確認是否可辦理二胎抵押。
- 簽約與設定抵押
經雙方確認條件後，進行「二順位抵押權設定」並簽訂正式合約。
- 撥款入帳
撥款方式依機構不同，最快 3～5 個工作天。
房屋增貸與房屋二胎差別是什麼？
| 項目 | 房屋增貸 | 房屋二胎 |
|---|---|---|
| 定義 | 利用原本房貸，向同一家銀行「再申請增加貸款金額」 | 以相同房屋再辦一次貸款，通常由不同機構承作，並排在「第二順位」 |
| 貸款順位 | 仍是第一順位，只增加原房貸金額 | 為第二順位抵押，僅在原房貸之後 |
| 承辦銀行 | 原房貸的銀行 | 可以是不同的銀行、融資公司或民間貸款業者 |
| 利率水準 | 通常與原房貸相近（低） | 通常比第一胎高，風險也較高 |
| 審核條件 | 偏嚴格，需要重新審查收入、負債、信用紀錄 | 相對彈性，有些民間機構甚至不查聯徵 |
| 撥款速度 | 約 5～14 個工作天 | 有些民間貸款最快 1～3 天內撥款 |
| 風險程度 | 較低，合約透明 | 較高，需謹慎選擇承作單位 |
簡單判斷：我適合增貸還是二胎？
- 適合房屋增貸：
你的房貸銀行願意重新審核並增加貸款金額、信用狀況良好 → 首選房屋增貸，利率低、成本省。
- 適合辦理房屋二胎：
如果你的信用評分偏低、急需資金、或原房貸銀行不願增貸 → 可考慮房屋二胎作為補充資金來源。