限貸令全面解析！限貸令衝擊誰？新青安受惠誰？三分鐘搞懂兩者差異

什麼是限貸令？為什麼會推出？

限貸令並不是單一條法規，而是一系列「限制貸款條件」的措施。政府之所以會推出限貸令，通常跟房市過熱、貸款槓桿過高、銀行金融風險攀升有關，就是當房價一路往上跑、投資客槓桿越拉越高時，主管機關會透過限貸令替市場踩煞車。

限貸令的核心目的是 維持金融穩定、避免過度借貸、壓抑炒房行為。因為房市一旦形成高槓桿循環，銀行風險跟著上升；一旦出現資金斷鏈，整體金融體系都有可能受到影響。

在台灣，常見的限貸措施包含：

下修房貸成數：例如第二戶房貸只能借 60～70%，投資客無法高槓桿。
調整寬限期：縮短、甚至取消寬限期，讓月付款增加，抑制投資需求。
提高風險權數：要求銀行針對高風險戶提高放款成本，間接降低核貸意願。
特定產品限制：如：預售屋、法人購屋、土建融等放款條件變得更嚴格。

這些措施看起來分散，但目的相同減少市場的過度借貸，降低金融體系承受的風險，讓房價回到比較健康的軌道。

限貸令會影響哪些族群？

雖然限貸令的目的是穩定房市，但真正受到影響的族群並不相同，很多人以為限貸令是「全面緊縮」，但實際上被波及最深的，是利用房貸槓桿的投資族群，而不是一般首購或自住買房的人。

1. 投資客、多屋族（受衝擊最大）

買房者通常依靠高槓桿買多戶房產，靠轉售或出租累積獲利。
但限貸令往往針對的就是這群人：

第二戶之後的房貸成數變低
寬限期縮短或直接取消
銀行核貸更嚴格
投資成本增加、資金壓力更大

因此限貸一上路，最先退場的往往是投資客。

限貸令投資客 — 取自：**限貸令引爆「解約潮」，房價會跌嗎？首購族小心3大買房陷阱**

其實商周刊也講的很明確，限貸令一出來會讓投資客的壓力增加。

2. 法人購屋、建商（土建融）

限貸令不只有住戶端的限制，連建商與法人企業也會受到影響，如果有興趣可以點入圖片中的新聞連結，會解釋得更清楚為什麼會影響建商！

例如：

土融、建融放款條件變嚴
建商無法輕易高槓桿蓋新案
法人購屋審核比個人更嚴格

這會讓部分建案放緩，也讓投資型建案逐漸減少。

限貸令影響建商？ — 取自：**限貸令風暴來襲！建商倒閉潮、爛尾樓激增房市面臨『硬著陸』危機？**

3. 想換屋的族群（要注意成數差異）

換屋族介於「自住」與「多屋」之間，因此影響程度取決於是否賣掉舊屋。

已賣掉舊房 → 仍視為自住族，限制較少
還持有舊屋 → 可能被算作第二戶，成數會大幅降低

換屋族在限貸期間最常遇到：「原本預期成數不變，結果突然不能借那麼多」。

4. 首購族與自住族（影響最小甚至受惠）

限貸令最不想傷害的就是「真正要住的人」。

因此：

第一戶房貸成數通常維持較高
寬限期也會相對寬鬆
利率不會因限貸受到太大波動

甚至因為投資客被排除，首購族更容易找到合理價格與適合的物件。

限貸令的主要內容與限制項目

一、房貸成數調整（第一戶 vs 第二戶）

這是限貸令中最常見、影響最大的措施，主管機關會針對「多戶購屋」降低房貸成數，一方面抑制投資客，一方面保留給首購族較高的貸款彈性。

房屋類別	常見貸款成數	核貸難度	說明
第一戶（自住）	約 70%～80%	低	針對首購、家庭需求，限制較寬鬆
第二戶以上	約 50%～70%	中～高	降低槓桿風險，投資族難度提高
法人購屋	最高約 60%	高	視為投資性質，銀行更嚴格控管
高價住宅（各縣市標準不同）	視政策提高風險係數	高	地段好、金額大，放款更保守

重點：限貸令不是讓大家都借不到，只是讓「第二戶之後」變得更難借、能借的成數也更低。

二、預售屋貸款規範

預售屋是限貸令最常被鎖定的標的，因為風險高、投資買盤多，常見做法包括：

禁止超貸（例如貸到 9 成以上）
不得提前申請寬限期
建案若出現紅單炒作，銀行會直接限縮成數
針對特定區域的預售屋加強審查

主要是為了切斷「短期投資與轉售」的空間。

三、土建融限制（建商端的限貸措施）

土建融其實是影響房價最深的部分。政府認為土地價格過熱，就會從建商端先踩煞車。常見限制包括：

建商不得用過高槓桿買地
土融貸款成數下降
建案邊建邊貸（建融）審核更嚴
土建融利率提高
有爭議建案可能直接被銀行拒貸

因此限貸令不只壓抑買方，建商本身也會感受到資金緊縮。

四、轉貸、加貸的限制

為了避免有些買方「先借後超貸」、或利用轉貸拉高槓桿，限貸令會針對這部分增加限制。常見做法：

轉貸不得增加額度（除非用途合理，例如裝潢費）
加貸需要提供明確資金用途
禁止「以房養房」的借貸模式
信用狀況差、收入不穩定者，銀行直接拒絕加貸

限貸令的目標不是不讓人轉貸，而是避免透過轉貸「把貸款越做越大」。

限貸項目	限制內容	主要受影響者	目的
房貸成數調整	第二戶成數降低、法人更嚴	投資客、多屋族	降低槓桿
預售屋規範	禁超貸、提高風險權重	投資客、短期炒作族	抑制紅單、炒房
土建融限制	建商融資變難	中大型建商	控制開發風險
轉貸／加貸限制	降低超貸空間	多屋族	避免以房養房
寬限期縮短	投資性貸款停止提供	投資客	提高持有成本

限貸令與新青安的關聯與影響

表面上看，限貸令是在「踩煞車」，新青安好像是在「加油門」；但如果把對象拆開，就會發現兩者其實是在同一套棋局裡，分工不同、角色互補。

1. 限貸令負責「收緊」市場，新青安負責「補強」自住

央行這幾波選擇性信用管制，核心做法就是對第二戶、第三戶、法人購屋拉高門檻，包含：成數下修、取消寬限期、提高風險權數，讓「想靠槓桿屯房的人」借錢變得困難許多。

同一時間，政府又透過 「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安），針對名下「無自有住宅」、自住用途的族群，給出 較低利率、較長年限、較長寬限期、較高成數 的房貸條件，例如最高貸款額度 1,000 萬、成數最高可到 8 成、年限最長 40 年、寬限期最長 5 年等。

限貸令先把整體市場的槓桿「鎖緊」
新青安再在被鎖緊的市場裡，開一條「只留給自住／首購族走的小路」

這也是為什麼會有一種感覺：投資客覺得處處受限，但真正剛需族反而多了一個可以用的工具。

2. 限貸令壓抑炒房，新青安提高自住購屋力

限貸令針對的，是持有多戶、想再買第三戶、甚至法人名義囤房的人。第二戶成數被壓低、第三戶以上最高只剩六成，寬限期也被拿掉，這些措施幾乎直接切掉「高槓桿投資」這條路。

反過來，新青安的設計就是在替首購／無房族撐腰：

成數高：最多可貸到 8 成
年限長：可拉長到 40 年
寬限期長：最多 5 年，只先付利息、減輕前期壓力

結果就是：

投資客：成數被壓、月付暴增 → 槓桿玩不下去
首購族：低利＋長年限 → 每月負擔相對可控

同樣一套房貸制度，對不同族群產生完全不同的效果，這就是政策刻意設計的「差異待遇」。

3. 互補：買房主力從投資客，轉向首購族、自住族

限貸令與新青安一起上路之後，市場的結構其實悄悄改變了，一方面選擇性信用管制讓銀行對第二戶、第三戶房貸拉高標準，換屋族、自稱「投資理財」的人，要再加碼買房的難度明顯提高；

另一方面，新青安又讓原本「買不下手」的首購族，多了一種可以「勉強跨過門檻」的工具尤其是在利率相對低、年限可拉長的前提下，每月房貸壓力被攤得比較細。

於是市場就出現這樣的轉換：

以前：
- 投資客：靠槓桿買第二、第三戶
- 自住族：常常只能「看房不出手」
現在：
- 投資客：借不到那麼多、自備款爆增，退場機率變高
- 首購、自住：因新青安的扶持，反而在市場上比較有機會出價成功

房價未必會馬上大跌，但「誰有能力進場」這件事，已經被政策重新分配了一次。

4. 銀行端的房貸策略，也被這兩套政策一起推著走

限貸令與新青安，不只影響買方，也直接改變銀行的生意邏輯。在限貸令壓著的情況下，各家銀行房貸部位不能無限制成長，像央行引用《銀行法》第 72-2 條，要求不動產放款比率不得超過一定水位，部分銀行甚至被點名接近「滿水位」。

在這種情況下，銀行會開始「挑客戶」：

對多戶、法人、投資型購屋：
- 成數壓低
- 利率拉高
- 審核時間拉長
- 有些甚至直接婉拒
對首購、自住、新青安族群：
- 政府有補貼利息、部分風險由政策工具負擔
- 資產品質相對穩定（傾向長期持有）
- 銀行比較願意配額給這一群人

可以說：限貸令在上面收緊資金閘門，新青安在下面幫銀行指路這些額度優先留給自住族。

限貸令時代，買房該怎麼評估？

限貸令上路後，市場規則已經不是過去那套「先買先贏」，面對成數調整、寬限期縮短、銀行挑客戶，你在決定買房前，必須先搞清楚自己屬於哪一類買方，不同身份，考量點完全不同。

1. 如果你是首購族：善用工具、別急著預售屋全都買

限貸令對首購最寬，對新青安最友善。這代表兩件事：

你能借到的成數通常比他人高
年限、寬限期都比一般房貸有彈性
利率也因政府補貼而相對漂亮

但首購也不是看到新青安就一股腦往前衝。要特別注意：

新青安不是所有銀行都會給到最高成數
寬限期會讓前五年壓力小，但往後月付會拉高
預售屋風險比成屋大（尤其遇到建商資金收緊時）

2. 如果你不是首購：成數限制會是你的最大門檻

第二戶開始，銀行陸續下修成數，寬限期也常被拔掉。你要先問自己一個問題：

👉 自備款準備得夠不夠？

很多人以為差別只在於「貸不到 8 成」。
其實差別更實際：

有些銀行第二戶只給到 6 成
自備款必須一次拉高到 4 成
不是每家銀行都願意收多戶客
審核時間拉長，甚至需要更多財力證明

在限貸令期間，多屋族最大的痛點，不是房價，是 現金流。所以如果你不是首購，買房前要先把自備款的可動用金額算得非常保守。

3. 換屋族：要特別注意寬限期與月付負擔

換屋族最常遇到的困難就是：

舊屋還沒賣
新屋要貸的成數因為「名下已有一戶」被當成第二戶處理